Estimarea valorii unui imobil este necesara pentru o varietate de scopuri, cum ar fi finantarea, scoaterea la vanzare, analiza investitiilor, asigurarea proprietatii si impozitarea. Dar pentru majoritatea oamenilor, determinarea pretului de cumparare al unui imobil este cel mai frecvent motiv pentru care apeleaza la un evaluator autorizat ANEVAR (Asociatia Nationala a Evaluatorilor Autorizati din Romania).

Metode de evaluare

O evaluare exacta depinde de colectarea metodica a datelor. Datele specifice, care acopera detalii particulare privind proprietatea si datele generale, referitoare la regiunea, orasul si vecinatatea in care se afla proprietatea, sunt colectate si analizate pentru a stabili o valoare. Evaluarile utilizeaza trei abordari de baza pentru a determina valoarea unei proprietati.

Metoda 1: Abordarea comparatiei vanzarilor

Abordarea comparativa a vanzarilor este folosita in mod obisnuit in evaluarea locuintelor si terenurilor apartinand unei singure familii. Uneori se numeste abordarea datelor de piata, este o estimare a valorii obtinute prin compararea unei proprietati cu alte proprietati, cu caracteristici similare, care a fost vanduta recent. Aceste proprietati similare sunt denumite comparabile, iar pentru a oferi o comparatie valabila, fiecare trebuie sa:

• Fie cat mai asemanatoare posibil
• Fi fost vandute in ultimul an intr-o piata deschisa si competitiva
• Fi fost vandute in aceleasi conditii de piata

Deoarece doua proprietati nu vor fi niciodata identice, ajustarile preturilor de vanzare se vor face luand in calcul alti factori care ar afecta valoarea, inclusiv: varsta si starea cladirilor, data vanzarii, daca au loc schimbari economice intre data vanzarii si data evaluarii, termenii si conditiile de vanzare (cum ar fi in cazul in care un vanzator al unei proprietati a fost supus unor constrangeri sau daca o proprietate a fost vanduta intre rude la un pret redus), locatia, caracteristici fizice (inclusiv dimensiunea, amenajarea peisagistica, tipul si calitatea constructiei, numarul si tipul de incaperi, suprafata de locuit, parchetul, garajul, modernizarea bucatariei, semineul, piscina etc.).

Metoda 2: abordarea costurilor

Abordarea bazata pe costuri poate fi utilizata pentru estimarea valorii proprietatilor care au fost imbunatatite. Aceasta metoda implica estimari separate ale valorii pentru cladire (cladiri) si teren, luand in considerare deprecierea. Estimarile sunt adaugate impreuna pentru a calcula valoarea intregii proprietati imbunatatite. Abordarea bazata pe costuri presupune ca un cumparator rezonabil nu ar plati mai mult pentru o proprietate imbunatatita decat pretul pentru a cumpara un teren pe care sa construiasca o cladire similara. comparabila. Aceasta abordare este utila atunci cand proprietatea evaluata este de tipul celor care nu sunt vandute frecvent si nu genereaza venituri: scoli, biserici, spitale si cladiri guvernamentale.

Metoda 3: capitalizarea veniturilor

Deseori denumita pur si simplu abordarea veniturilor, aceasta metoda se bazeaza pe relatia dintre rata de rentabilitate pe care investitorul o cere si venitul net pe care il produce o proprietate. Este utilizat pentru estimarea valorii proprietatilor producatoare de venit, cum ar fi complexe de apartamente, cladiri de birouri si centre comerciale. Evaluarile care utilizeaza abordarea capitalizarii veniturilor pot fi destul de simple atunci cand proprietatea poate genera venituri viitoare si cand cheltuielile sale sunt previzibile si constante.