Contractul e un document juridic, iar ce scrie acolo se aplică. Nu contează ce-ai discutat „verbal” cu proprietarul sau cu dezvoltatorul care a construit apartementul cu 2 camere din București pe care ai pus ochii. Dacă nu e trecut în contract, nu există. Tocmai de asta, fiecare articol, fiecare paragraf contează.

​Cine sunt părțile din contract?

Primul lucru de verificat e dacă datele tale și ale vânzătorului sunt corecte.

• CNP-urile, numele complete, adresele din buletin

• Calitatea fiecărei părți: proprietar, co-proprietar, mandatar

• Dacă vinzi sau cumperi în cuplu, apare și partenerul? Dacă e o firmă implicată, apare CUI-ul corect?

Ai impresia că e un detaliu minor? O greșeală de CNP poate duce la anularea contractului.

​Ce vinzi sau ce cumperi exact?

Titlul de proprietate trebuie să fie clar. Aici se indică ce anume se transmite prin contract: apartament, teren, loc de parcare, boxă. Dacă în anunț era trecut „apartament cu loc de parcare inclus”, dar în contract apare doar apartamentul, ai o problemă.

Citește cu atenție următoarele:

• Numărul cadastral al imobilului

• Suprafața utilă și construită, exact în metri pătrați

• Ce anexe sau dependințe sunt incluse

Verifică și dacă imobilul are intabulare. Nu semna dacă nu există extras de carte funciară actualizat, eliberat recent (maxim 30 zile).

​Prețul și modul de plată

Sumă totală, avans, tranșe, viramente bancare, cash? Trebuie menționat clar cum se face plata.

• E trecut avansul plătit deja?

• Suma finală include TVA sau e separat?

• Cum se achită diferența: integral sau în rate?

• Dacă e prin credit, apare în contract acest lucru?

Ai grijă la formulările ambigue. De exemplu, „prețul va fi stabilit ulterior în funcție de evaluarea băncii” e periculos. Prețul trebuie să fie bătut în cuie.

​Data exactă a predării imobilului

E tentant să te gândești doar la mutare. Însă data predării oficiale trebuie trecută clar în contract. Dacă nu apare, vânzătorul poate amâna oricât.

• Se predă la semnare?

• Se predă după plata integrală?

• Se predă după recepția finală (dacă e bloc nou)?

Important: nu accepta expresii de tipul „în cel mai scurt timp” sau „în jurul lunii decembrie”. Cere o zi, lună și an.

​Starea imobilului

Pentru apartamente vechi, trebuie specificat clar dacă se predă liber de sarcini, fără datorii la utilități și în ce stare.

• Mobilat sau nemobilat?

• Cu sau fără electrocasnice?

• Sunt defecțiuni sau vicii ascunse menționate?

Dacă nu e trecut nimic, riști să primești un apartament cu instalații electrice improvizate sau infiltrații vechi.

Pentru blocurile noi, contractul trebuie să includă un deviz de lucrări sau un document atașat cu toate finisajele promise: gresie, faianță, obiecte sanitare, parchet, uși, tâmplărie.

​Clauze de penalizare

Dacă una dintre părți nu respectă obligațiile din contract, ce se întâmplă? Un contract fără penalități e ineficient. Ar trebui să existe:

• Penalizări pentru întârzierea predării

• Penalizări pentru întârzierea plății

• Posibilitatea de reziliere unilaterală

Caută clauze clare. De exemplu, „în caz de neplată a diferenței de preț la termenul stabilit, contractul se reziliază de drept”. Sau „în caz de nepredare la data X, vânzătorul datorează o penalitate de 0,1% pe zi de întârziere”.

​Garanții și declarații

Vânzătorul trebuie să declare că imobilul nu are litigii, sechestru, ipotecă, chiriași sau alte sarcini. Toate aceste declarații se trec în contract.

Cere să fie menționat expres:

• Nu există datorii la întreținere, utilități, impozite

• Imobilul nu e grevat de ipoteci

• Nu sunt alte persoane cu drept de uzufruct sau abitație

• Nu există litigii sau procese în derulare

Dacă vinzi sau cumperi un imobil ipotecat (prin credit), trebuie să apară în contract și modul de radiere al ipotecii.

​Apartamente în construcție

Când cumperi în stadiu de proiect sau în curs de construire, trebuie să acorzi și mai multă atenție.

Asigură-te că sunt incluse:

• Termenul de finalizare cu dată fixă

• Autorizația de construire emisă

• Situația juridică a terenului

• Clauze clare în caz de întârzieri

Verifică dacă blocul are proiect de sistematizare aprobat. Fără asta, riști să aștepți ani întregi pentru branșamente sau recepție finală.

​Taxe și cheltuieli

Nu toate cheltuielile legate de tranzacție revin cumpărătorului. Contractul trebuie să specifice clar cine plătește:

• Taxele notariale

• Onorariul notarului

• Taxa de intabulare

• Comisionul agenției (dacă e cazul)

Uneori, dezvoltatorii includ în preț și unele taxe notariale. Alteori nu. Nu presupune, verifică.

​Ce faci dacă apare o problemă după semnare

Poți solicita anularea contractului? Poți cere daune? Poți merge în instanță? Da. Însă doar dacă ai clauze clare în contract. Cere includerea unui articol referitor la soluționarea litigiilor: mediere, arbitraj sau instanța competentă.

​Clauze suspecte sau ascunse

Ai în față un contract cu 20 de pagini, limbaj juridic, termeni care-ți scapă? Ia-ți timp să-l citești. Dacă e nevoie, apelează la un notar independent sau un avocat specializat.

Fii atent la formulări care pot ascunde capcane:

• „Orice modificare se face doar cu acordul părților” – poate fi folosit împotriva ta

• „Vânzătorul nu răspunde pentru viciile ulterioare” – trebuie definit ce înseamnă „ulterior”

• „Cumpărătorul a verificat starea imobilului și o acceptă” – dacă nu ai fost atent, nu mai poți invoca ulterior probleme ascunse

​Ce documente trebuie anexate

Pe lângă contractul în sine, trebuie să primești și alte documente, unele anexate, altele puse la dispoziție înainte:

• Extras de carte funciară actualizat

• Acte de proprietate

• Certificat fiscal emis de ANAF (fără datorii)

• Certificat de performanță energetică

• Proces verbal de predare-primire

Dacă ai cumpărat un apartament nou, cere și procesul-verbal de recepție finală și declarația de conformitate pentru instalații.

Verificarea contractului nu e o formalitate. E parte din procesul de cumpărare. Ai grijă la ce semnezi. Pentru că, odată semnat, devine lege între tine și vânzător.