INVESTITIA IMOBILIARA RAMANE NERENTABILA SI IN 2015. PRETURUILE SCAD IN CONTINUARE
In perioada 6-7 aprilie 2015, s- a desfasurat intrunirea de analiza si prognoza imobiliara: ROMANIA: INDICE IMOBILIAR 2015 SI PRETURI IMOBILIARE, manifestare derulata sub egida Institutului de Relatii Internationale si Cooperare Economica.
Tema principala a vizat impactul crizei economice continue ce loveste Romania si a concluzionat ca anul 2015 pare a fi anul ce aduce falimentul marilor dezvoltatori imobiliari si mari reduceri de pret ce vor face zona imobiliara mai atractiva in anii ce vor veni.
Dezbaterea despre piata locuintelor si apartamentelor a reunit factorii majori din domeniul imobiliarelor: economisti bancari, experti imobiliari, firme de brokeraj imobiliar si reprezentanti ai fondurilor de investitii imobiliare din strainatate.
2014: REDUCERI MEDII CU 25% ALE PRETURILOR PE PIATA IMOBILIARA.
Cifrele anului 2014 au fost incurajatoare, calculele medii aratand scaderi medii de preturi, de cc.25% in anul trecut cu maxime de 35% in zona case, vile si terenuri centrale.
Aceste reduceri au fost sensibile si arata o tendinta de normalizare a pietii si de racordare la posibilitatile economice ale clientilor, dar mai este nevoie de inca trei-patru ani de scaderi similare pentru a se obtine preturile normale, au apreciati toti expertii prezenti.
Ca atare anul 2015 va aduce noi scaderi marcante de preturi, iar reducerile in sectorul imobiliar vor fi de pana la jumatate din actualele preturi.
Preturi imobiliare: 2015. Directia e clara: in jos si rapid!
Tendinta este aceeasi: piata sa se stabilizeze la cc.200 de euro metro patrat construit si investitia imobiliara sa redevina atractiva pentru cumparatori.
O statistica interesanta a aratat ca cine a cumparat anul trecut o proprietate a pierdut deja 20% din valoare.
Scaderea de valoare, de la 1.200/1.300 de euro pe metrul patrat construit, la 650-450 de euro, nu reprezinta decat un inceput, timid, al normalizarii pietii proprietatilor imobiliare romanesti.
2015: PROGNOZA SE MENTINE IN JURUL UNEI SCADERI CU 50% A PRETURILOR PROPRIETATILOR.
Evolutia pietei imobiliare in 2015 va fi in continuare una negativa, mult accelerata de: agravarea crizei economice la nivel european si mondial, reducerea economiei romanesti si in acest an, piedicile in fata creditarii, fiscalitatea ridicata, prognozele economice negative.
La acestea se mai adauga: cresterea impozitelor pe teren si proprietati cu peste 60% prevazuta in noul Cod Fiscal, reducerea veniturilor agentilor economici si zona de instabilitate strategica in care se afla Romania, ca urmare a crizei din Ucraina.
Cel mai afectat de scaderile de preturi va fi palierul proprietatilor din zonele periferice si de provincie si zona vilelor de vacanta cu reduceri de cc.50% si o noua scadere de 40%-50% este prognozata pentru zona proprietatilor din Bucuresti.
Pretul trebuie sa ajunga la valoarea considerata normala, de referinta, de cc.200-250 de euro pe metru patrat construit, in zonele de prim rang din Bucuresti.
La fel ca anul trecut, printre factorii responsabili de scaderea preturilor se enumera: criza grava a sistemului bancar, scaderea economiei romanesti din ultimii ani, scaderea sumelor destinate investitiilor, reducerea drastica a veniturilor reale ale populatiei , scaderea masiva a veniturilor romanilor ce muncesc in afara granitelor, fiscalitatea excesiva, haosul legislativ etc.
Vor accelera scaderile de preturi si aparitia pe piata a peste 120.000 de apartamente, vile si case ce au fost deja confiscate de banci, ca urmare a dificultatilor financiare ale proprietarilor, in 2014.
Dificultatile legislative si procesele au impiedicat inca bancile sa scoata in vanzare acest urias patrimoniu imobiliar, ce va reduce consistent preturile de pe piata.
Acestea proprietati vor ajunge pe piata, in cadrul licitatiilor bancare, cu preturi intre 50% si 25% din pretul original, provocand o adevarata avalansa a preturilor in acest an.
La fel ca in 2014, peste 70% din achizitiile imobiliare se vor derula si in 2015 in cadrul executarilor silite, ce ofera preturi de 300 pana la 250 de euro pe metru patrat construit in Bucuresti, in zonele premium.
Deja bancile au anuntat preturi reduse pentru 2015.
Astfel garsonierele situate in zone centrale se vand la sume intre 15.000 si 20.000 de euro, apartamentele cu 2 camere cu 25.000 de euro si cele de trei camere cu 35.000 de euro, vilele peste 200 de metri patrati cu 35-40.000 de euro, cu conditia sa fie in zone centrale- si cu 20.000 de euro in zone perferice.
Preturile terenurilor in Bucuresti, dupa ce au cunoscut deja o scadere cu 50% in 2014, vor scadea din nou cu inca 50%, la un pret inferior celui de 50 de euro pe metru patrat, in centrul Bucurestiului ceea ce va permite in viitor reinceperea constructiilor la noile preturi reduse.
Sistemul bancar este gripat si sugrumat de proprietati imobiliare nevandabile, indiferent de scaderea preturilor si nu mai poate acorda credite fara o dobanda reala de 20%, ceea ce face costul creditelor imobiliare de nesustinut.
Se poate aprecia ca cine acceseaza un credit imobiliar, in aceasta perioada, are 90% sanse sa intre in faliment si sa isi piarda garantiile imobiliare.
Cine se imprumuta intra in bancruta, a fost gluma amara a bancherilor ce au recunoscut ca se afla intr-un cerc vicios, pana preturile nu ajung la 200 de euro pe metru patrat, creditarea este blocata.
PREA MULTE CASE! NICIUN CUMPARATOR: MOTTO-UL IMOBILIARELOR IN ROMANIA
CAMERA DE COMERT BUCOVINA
Anul 2015 este anul unei piete a locuintelor asediate de supra-oferta.
Au aparut pe piata si trag in jos rapid preturile: peste 50.000 de hectare de terenuri construibile, intra-vilane, la care se adauga si un fond imobiliar de peste 3.000 de vile, in zone precum Colentina, Bucurestii Noi, Pipera, Baneasa, Damaroaia etc.
Locuinte care se vor vinde pe piata cu preturi sub 50.000 de euro si vor impinge si fosta piata de lux a imobiliarelor in prabusire.
Marja de discutie pentru o proprietate a scazut la 50% din pretul afisat, daca pana acum oferta si contra-oferta era de cc.10%-15% din pretul de lista acum contra-oferta ajunge la 50% din pretul cerut initial.
Economistul sef- Mihail Racaceanu a subliniat, din nou si din nou, adevarul fundamental ca piata imobiliara nu se poate rupe de climatul nefavorabil al economiei romanesti si europene.
Piata imobiliara e corelata cu scaderea salariului mediu/real pe economie.
Pretul unui metru patrat construit, in zonele centrale, nu poate depasi, de maxim doua ori, valoarea salariului minim pe economie.
Cum in Romania salariul minim este de 150 de euro, rezulta ca nicio casa nu se poate vinde cu un pret de peste 300 de euro pe metru patrat construit.
Este o axioma clara a sustenabilitatii financiare, o incalci dai faliment, a explicat Mihail Racaceanu.
Preturile trebuie sa ajunga rapid la zona de normalitate economica de 200-300 de euro pentru metrul patrat construit, a concluzionat economistul sef.
PIATA CASELOR SI VILELOR: SCADERI ALE PRETURILOR DE 50-60%
Criza imobiliara este aici si va dura, deja avem opt ani de criza si trebuie sa ne adaptam la inca opt ani de criza-considera expertii din Statele Unite.
Criza a devenit parte a normalitatii economice.
Companiile imobiliare, activand in zona vanzarilor de case si vile, au prognozat ca si in 2015, cele mai drastice scaderi vor avea loc pe piata caselor si a vilelor.
Principala cauza este criza economica, ce a redus drastic posibilitatile de achizitionare si investitie pe aceasta piata, coroborata cu scaderea chiriilor si reducerea numarului de firme interesate sa inchirieze spatii vaste pentru birouri.
Cresterea masiva a cheltuielilor de incalzire, taxe si impozite la acest tip de proprietati agraveaza situatia parcului imobiliar.
Se adauga faptul ca acest tip de proprietati este cel mai vulnerabil la rambursarea creditelor, executate rapid si vandute la preturi de 50.000 de euro, vilele mai pot ajuta bancile sa isi recupereze din pierderi.
Exista insa si zone precum precum: sudul si estul capitalei (Damaroaia, Berceni, Timpuri Noi, Colentina), care acum sunt nevandabile, piata fiind inchisa din lipsa de cumparatori.
AI CUMPARAT ! AI PIERDUT TOTUL!
Scaderile de preturi din primul trimestru al anului 2015 arata ca si in acest an cine cumpara vede valoarea proprietatii sale reduse cu 20% din primul an.
Concluzia e clara: ai cumparat, ai pierdut instantaneu!
Din chiar momentul in care ai semnat actele, valoarea proprietatii tale a scazut cu 15% si va continua sa scada, fara sanse de revenire in viitorul apropiat ( 5-10 ani).
Trebuie sa intelegem doua lectii evidente: pe piata interna numarul redus al cumparatorilor si veniturile instabile blocheaza achizitiile majore, iar investitorii straini pleaca, nu vin in tara noastra.
Romania nu este o piata interesanta pentru investitorii imobiliari deoarece nu a reusit sa iasa din criza, sa ajunga la preturi normale de 200 de euro.
Pana la reformarea pietei imobiliare, Romania, la preturi de 400 sau 500 de euro metru patrat,nu este atractiva cata vreme un investitor va gasi acelasi oportunitati in Austria, Ungaria, Bulgaria,
Turcia sau Grecia la preturi de sub 100 de euro metru patrat construit.
In Romania piata este blocata complet datorita incapacitatii de a intelege evolutiile economice mondiale, cu un fond locativ imbatranit si uzat, cu o populatie saraca si cu o economie in regres, Romania nu este atractiva pentru investitii imobiliare.
Numai noile prevederi ale Codului Fiscal care vor impune proprietarilor sa isi vanda rapid portofoliul pentru a evita falimentul si confiscarea vor putea dezmortii piata si aduce proprietatile la pretul axioma pentru Romania: 200 de euro/metrul patrat.
Tema principala a vizat impactul crizei economice continue ce loveste Romania si a concluzionat ca anul 2015 pare a fi anul ce aduce falimentul marilor dezvoltatori imobiliari si mari reduceri de pret ce vor face zona imobiliara mai atractiva in anii ce vor veni.
Dezbaterea despre piata locuintelor si apartamentelor a reunit factorii majori din domeniul imobiliarelor: economisti bancari, experti imobiliari, firme de brokeraj imobiliar si reprezentanti ai fondurilor de investitii imobiliare din strainatate.
2014: REDUCERI MEDII CU 25% ALE PRETURILOR PE PIATA IMOBILIARA.
Cifrele anului 2014 au fost incurajatoare, calculele medii aratand scaderi medii de preturi, de cc.25% in anul trecut cu maxime de 35% in zona case, vile si terenuri centrale.
Aceste reduceri au fost sensibile si arata o tendinta de normalizare a pietii si de racordare la posibilitatile economice ale clientilor, dar mai este nevoie de inca trei-patru ani de scaderi similare pentru a se obtine preturile normale, au apreciati toti expertii prezenti.
Ca atare anul 2015 va aduce noi scaderi marcante de preturi, iar reducerile in sectorul imobiliar vor fi de pana la jumatate din actualele preturi.
Preturi imobiliare: 2015. Directia e clara: in jos si rapid!
Tendinta este aceeasi: piata sa se stabilizeze la cc.200 de euro metro patrat construit si investitia imobiliara sa redevina atractiva pentru cumparatori.
O statistica interesanta a aratat ca cine a cumparat anul trecut o proprietate a pierdut deja 20% din valoare.
Scaderea de valoare, de la 1.200/1.300 de euro pe metrul patrat construit, la 650-450 de euro, nu reprezinta decat un inceput, timid, al normalizarii pietii proprietatilor imobiliare romanesti.
2015: PROGNOZA SE MENTINE IN JURUL UNEI SCADERI CU 50% A PRETURILOR PROPRIETATILOR.
Evolutia pietei imobiliare in 2015 va fi in continuare una negativa, mult accelerata de: agravarea crizei economice la nivel european si mondial, reducerea economiei romanesti si in acest an, piedicile in fata creditarii, fiscalitatea ridicata, prognozele economice negative.
La acestea se mai adauga: cresterea impozitelor pe teren si proprietati cu peste 60% prevazuta in noul Cod Fiscal, reducerea veniturilor agentilor economici si zona de instabilitate strategica in care se afla Romania, ca urmare a crizei din Ucraina.
Cel mai afectat de scaderile de preturi va fi palierul proprietatilor din zonele periferice si de provincie si zona vilelor de vacanta cu reduceri de cc.50% si o noua scadere de 40%-50% este prognozata pentru zona proprietatilor din Bucuresti.
Pretul trebuie sa ajunga la valoarea considerata normala, de referinta, de cc.200-250 de euro pe metru patrat construit, in zonele de prim rang din Bucuresti.
La fel ca anul trecut, printre factorii responsabili de scaderea preturilor se enumera: criza grava a sistemului bancar, scaderea economiei romanesti din ultimii ani, scaderea sumelor destinate investitiilor, reducerea drastica a veniturilor reale ale populatiei , scaderea masiva a veniturilor romanilor ce muncesc in afara granitelor, fiscalitatea excesiva, haosul legislativ etc.
Vor accelera scaderile de preturi si aparitia pe piata a peste 120.000 de apartamente, vile si case ce au fost deja confiscate de banci, ca urmare a dificultatilor financiare ale proprietarilor, in 2014.
Dificultatile legislative si procesele au impiedicat inca bancile sa scoata in vanzare acest urias patrimoniu imobiliar, ce va reduce consistent preturile de pe piata.
Acestea proprietati vor ajunge pe piata, in cadrul licitatiilor bancare, cu preturi intre 50% si 25% din pretul original, provocand o adevarata avalansa a preturilor in acest an.
La fel ca in 2014, peste 70% din achizitiile imobiliare se vor derula si in 2015 in cadrul executarilor silite, ce ofera preturi de 300 pana la 250 de euro pe metru patrat construit in Bucuresti, in zonele premium.
Deja bancile au anuntat preturi reduse pentru 2015.
Astfel garsonierele situate in zone centrale se vand la sume intre 15.000 si 20.000 de euro, apartamentele cu 2 camere cu 25.000 de euro si cele de trei camere cu 35.000 de euro, vilele peste 200 de metri patrati cu 35-40.000 de euro, cu conditia sa fie in zone centrale- si cu 20.000 de euro in zone perferice.
Preturile terenurilor in Bucuresti, dupa ce au cunoscut deja o scadere cu 50% in 2014, vor scadea din nou cu inca 50%, la un pret inferior celui de 50 de euro pe metru patrat, in centrul Bucurestiului ceea ce va permite in viitor reinceperea constructiilor la noile preturi reduse.
Sistemul bancar este gripat si sugrumat de proprietati imobiliare nevandabile, indiferent de scaderea preturilor si nu mai poate acorda credite fara o dobanda reala de 20%, ceea ce face costul creditelor imobiliare de nesustinut.
Se poate aprecia ca cine acceseaza un credit imobiliar, in aceasta perioada, are 90% sanse sa intre in faliment si sa isi piarda garantiile imobiliare.
Cine se imprumuta intra in bancruta, a fost gluma amara a bancherilor ce au recunoscut ca se afla intr-un cerc vicios, pana preturile nu ajung la 200 de euro pe metru patrat, creditarea este blocata.
PREA MULTE CASE! NICIUN CUMPARATOR: MOTTO-UL IMOBILIARELOR IN ROMANIA
CAMERA DE COMERT BUCOVINA
Anul 2015 este anul unei piete a locuintelor asediate de supra-oferta.
Au aparut pe piata si trag in jos rapid preturile: peste 50.000 de hectare de terenuri construibile, intra-vilane, la care se adauga si un fond imobiliar de peste 3.000 de vile, in zone precum Colentina, Bucurestii Noi, Pipera, Baneasa, Damaroaia etc.
Locuinte care se vor vinde pe piata cu preturi sub 50.000 de euro si vor impinge si fosta piata de lux a imobiliarelor in prabusire.
Marja de discutie pentru o proprietate a scazut la 50% din pretul afisat, daca pana acum oferta si contra-oferta era de cc.10%-15% din pretul de lista acum contra-oferta ajunge la 50% din pretul cerut initial.
Economistul sef- Mihail Racaceanu a subliniat, din nou si din nou, adevarul fundamental ca piata imobiliara nu se poate rupe de climatul nefavorabil al economiei romanesti si europene.
Piata imobiliara e corelata cu scaderea salariului mediu/real pe economie.
Pretul unui metru patrat construit, in zonele centrale, nu poate depasi, de maxim doua ori, valoarea salariului minim pe economie.
Cum in Romania salariul minim este de 150 de euro, rezulta ca nicio casa nu se poate vinde cu un pret de peste 300 de euro pe metru patrat construit.
Este o axioma clara a sustenabilitatii financiare, o incalci dai faliment, a explicat Mihail Racaceanu.
Preturile trebuie sa ajunga rapid la zona de normalitate economica de 200-300 de euro pentru metrul patrat construit, a concluzionat economistul sef.
PIATA CASELOR SI VILELOR: SCADERI ALE PRETURILOR DE 50-60%
Criza imobiliara este aici si va dura, deja avem opt ani de criza si trebuie sa ne adaptam la inca opt ani de criza-considera expertii din Statele Unite.
Criza a devenit parte a normalitatii economice.
Companiile imobiliare, activand in zona vanzarilor de case si vile, au prognozat ca si in 2015, cele mai drastice scaderi vor avea loc pe piata caselor si a vilelor.
Principala cauza este criza economica, ce a redus drastic posibilitatile de achizitionare si investitie pe aceasta piata, coroborata cu scaderea chiriilor si reducerea numarului de firme interesate sa inchirieze spatii vaste pentru birouri.
Cresterea masiva a cheltuielilor de incalzire, taxe si impozite la acest tip de proprietati agraveaza situatia parcului imobiliar.
Se adauga faptul ca acest tip de proprietati este cel mai vulnerabil la rambursarea creditelor, executate rapid si vandute la preturi de 50.000 de euro, vilele mai pot ajuta bancile sa isi recupereze din pierderi.
Exista insa si zone precum precum: sudul si estul capitalei (Damaroaia, Berceni, Timpuri Noi, Colentina), care acum sunt nevandabile, piata fiind inchisa din lipsa de cumparatori.
AI CUMPARAT ! AI PIERDUT TOTUL!
Scaderile de preturi din primul trimestru al anului 2015 arata ca si in acest an cine cumpara vede valoarea proprietatii sale reduse cu 20% din primul an.
Concluzia e clara: ai cumparat, ai pierdut instantaneu!
Din chiar momentul in care ai semnat actele, valoarea proprietatii tale a scazut cu 15% si va continua sa scada, fara sanse de revenire in viitorul apropiat ( 5-10 ani).
Trebuie sa intelegem doua lectii evidente: pe piata interna numarul redus al cumparatorilor si veniturile instabile blocheaza achizitiile majore, iar investitorii straini pleaca, nu vin in tara noastra.
Romania nu este o piata interesanta pentru investitorii imobiliari deoarece nu a reusit sa iasa din criza, sa ajunga la preturi normale de 200 de euro.
Pana la reformarea pietei imobiliare, Romania, la preturi de 400 sau 500 de euro metru patrat,nu este atractiva cata vreme un investitor va gasi acelasi oportunitati in Austria, Ungaria, Bulgaria,
Turcia sau Grecia la preturi de sub 100 de euro metru patrat construit.
In Romania piata este blocata complet datorita incapacitatii de a intelege evolutiile economice mondiale, cu un fond locativ imbatranit si uzat, cu o populatie saraca si cu o economie in regres, Romania nu este atractiva pentru investitii imobiliare.
Numai noile prevederi ale Codului Fiscal care vor impune proprietarilor sa isi vanda rapid portofoliul pentru a evita falimentul si confiscarea vor putea dezmortii piata si aduce proprietatile la pretul axioma pentru Romania: 200 de euro/metrul patrat.
Vezi toate articolele autorului: Institutul de Relatii Internationale si Cooperare Economica
