Având în vedere nivelurile ridicate de activitate înregistrate la începutul anului, cu mai multe tranzacții deja încheiate sau semnate în prima lună, volumele de investiții în România ar putea depăși în sfârșit 1 miliard de euro în 2022, potrivit raportului anual 2021 publicat de Colliers.

Doar câteva oferte mari de bilete în stadii destul de avansate – despre care consultanții Colliers prevăd cu un grad destul de ridicat de certitudine se vor încheia în 2022 – pot genera oferte de peste 600 de milioane de euro. În paralel cu 2020, piața de investiții din România a înregistrat anul trecut tranzacții de aproape 900 de milioane de euro, ceea ce reprezintă peste 8% din volumul total de investiții de 11,7 miliarde de euro înregistrat de cele mai mari șase țări din Europa de Est.

În acest context de provocări geopolitice și de sănătate actuale, perspectivele economice globale sunt extrem de greu de prezis. Războiul din Ucraina și sancțiunile aferente, pe lângă cauzele și perturbările pandemiei și ESG, vor avea un impact asupra piețelor imobiliare în ceea ce privește oferta, cererea și accesibilitatea. Drept urmare, este greu de spus cum va fi afectată în viitor economia românească și mai ales sectorul imobiliar. Contextul inflaționist și înăsprirea agresivă a politicii monetare de către Rezerva Federală ar putea afecta activitatea locală, întârziind unele dintre schimbările pozitive pe care le așteptăm.

În ansamblu, 2021 a fost un an decent pentru Europa Centrală și de Est (ECE) în ceea ce privește activitatea pe piața de investiții, volumul total (pe baza cifrelor preliminare) a crescut cu aproximativ 6% față de 2020, la 11,7 miliarde de euro, dar totuși Cu aproximativ 20% în urma nivelurilor din 2019, dezvăluie Colliers în cel mai recent raport „ The CEE Investment Scene 2021/2022 ”. Polonia a rămas lider în regiune, volumele de investiții reprezentând 57% din totalul capitalului investit CEE6 anul trecut. În ceea ce privește activitatea tranzacțională, spațiile industriale și logistice au dominat în toată regiunea în 2021, cu o pondere de 38% din volumul total al investițiilor, urmate de sectorul birourilor (35%) și departe de cele mai provocate Retail și Hospitality. sectoare (17%).

Bucureștiul are unele dintre cele mai mari randamente din regiune pentru instalațiile industriale și logistice (7,5%), față de cel mult 4% la Praga, 4,1% la Varșovia sau 5,7% la Budapesta și Bratislava. De altfel, activele industriale au înregistrat în 2021 în România cel mai bun rezultat din 2015, atrăgând tranzacții în valoare totală de aproximativ 260 de milioane de euro, ceea ce reprezintă peste 29% din volumul total. Această cifră este, de asemenea, cu peste două și jumătate mai mare decât media anuală observată pentru tranzacțiile care implică active I&L între 2010 și 2020.

„Continuăm să vedem volumul destul de scăzut al activelor I&L tranzacționate în anii precedenți ca rezultat al unei oferte scăzute, care nu a reușit să sublinieze cât de profundă a fost cererea reală. Aceasta înseamnă că rezultatul anului 2021 a fost mai degrabă simpla consecință a mai multor proprietăți care caută un alt proprietar, deoarece cumpărătorii erau probabil să sape în buzunare. De fapt, un sondaj Colliers realizat la sfârșitul anului 2021 a arătat că activele industriale au devenit cea mai favorizată clasă de active din Europa. Între timp, birourile au rămas cea mai activă clasă de active, atrăgând tranzacții în valoare de aproximativ 44% din total, deși cu mult sub cota de 89% din 2020. Anul a fost notabil atât în ​​ceea ce privește dimensiunea anumitor tranzacții, cât și prețul, care a marcat o mișcare mai semnificativă în scădere. 

Anul 2021 a însemnat o îmbunătățire și pentru retail, atrăgând tranzacții de aproximativ 170 de milioane de euro, o creștere bruscă față de 2020, deși acesta este abia jumătate din volumul anual înregistrat între 2013 și 2018, când au avut loc mai multe tranzacții mari cu proprietăți comerciale. Interesul investitorilor pentru produsele de retail a crescut constant în ultima jumătate de an, concentrându-se pe diverse categorii de produse precum parcuri de retail sau galerii comerciale, centre comerciale din orașe terțiare secundare care au nevoie de repoziționare sau cutii închiriate supermarketurilor sau bricolajului.

În ceea ce privește dimensiunile investițiilor, sectorul de birouri a cunoscut din nou cea mai mare tranzacție din 2021, odată cu achiziționarea Hermes Business Campus al Atenor pentru aproximativ 150 de milioane de euro de către fondul maghiar Adventum. A doua cea mai mare afacere de birouri a fost vânzarea Campusului 6.2 și 6.3 de la Skanska către fondul austriac S IMMO pentru 97 de milioane de euro, marcând prima achiziție majoră a acestuia din urmă pe piața locală, acționând anterior în primul rând ca dezvoltator. Această tranzacție a stabilit și un minim provizoriu pentru randamentele prime office, adică 6,75%, dar consultanții Colliers consideră, pe baza tranzacțiilor avansate de pe piață, că randamentele au continuat să se miște spre sud în a doua parte a anului.

O altă tranzacție demnă de menționat este vânzarea proiectului de birouri Dacia One al Atenor către proprietarii lanțului românesc de bricolaj Dedeman pentru 50 de milioane de euro, tranzacție încheiată la sfârșitul anului 2021, cu un randament cu mult sub nivelul de bază pentru birouri, în mare parte influențat de închiriere decât media, deși a bifat toate celelalte semne: clădire nouă într-o locație foarte bună, cu o suprafață mare închiriată de un singur chiriaș de prim rang. Alte tranzacții majore de birouri au inclus vânzarea The Light de la River Development către grupul austriac Uniqa, prima lor achiziție locală majoră din peste un deceniu, pentru 56 de milioane de euro, precum și fostul sediu al BCR care se îndreaptă către Immofinanz pentru 36 de milioane de euro.

Sectorul industrial și logistic a cunoscut, de asemenea, câteva oferte majore de la dezvoltatorii activi, precum și două intrări pe scena locală. CTP Invest, cel mai mare dezvoltator de pe piața industrială locală, a adăugat portofoliului său aproape 340.000 de metri pătrați de noi spații de depozit prin 4 achiziții diferite în cursul anului 2021 pentru aproximativ 170 de milioane de euro în total. Aproximativ 80% din sumă a provenit din două portofolii cu diverse proprietăți împrăștiate în toată țara: Olympian Parks (deținută de dezvoltatorul grec Helios Phoenix) și o parte din portofoliul Zacaria. A treia afacere industrială ca mărime a marcat prima achiziție locală directă de către Fortress REIT, cel mai mare acționar al NEPI Rockcastle, care a achiziționat ELI Park 1 al Element Industrial, lângă București, pentru 30 de milioane de euro.

Urmând tendințe similare cu regiunea ECE, randamentele prime office au marcat o scădere constantă în 2021 în România, scăzând de la 7% la 6,5%. O situație similară poate fi înregistrată pentru randamentele prime I&L, în care consultanții Colliers notează că randamentele sunt probabil tipărite în jur de 7,5% spre sfârșitul anului, iar pentru activele prime de retail, ei cred că un centru comercial de primă retail s-ar tranzacționa în prezent la aproximativ 6,75% , ceva mai sus decât pragul atins înainte de pandemie.

„Între timp, opțiunile de finanțare rămân abundente, iar lichiditatea rămâne abundentă pentru imobiliare, băncile rămânând principala sursă de datorii. Este demn de remarcat faptul că contextul economic actual, cu inflație (și rate mai mari ale dobânzilor) alături de creșterea economică prognozată, este de obicei văzut ca un avantaj pentru imobiliare în general. Ca atare, în ciuda ratelor mai mari ale dobânzilor și, în consecință, a costului mai ridicat al riscului pe piețele financiare, acest lucru se echilibrează puțin pentru imobiliare, având în vedere cât de favorizată este această clasă de active în momente ca acestea. În caz contrar, băncile continuă să manifeste o preferință față de activele producătoare de venituri (în special activele prime) și vor prefera industria și birourile mai mult decât comerțul cu amănuntul și hotelurile. Marja de împrumut continuă să se situeze în jurul valorii de 250 până la 350 de puncte de bază pentru proiecte bune”, spune Anca Merdescu,

În viitor, inflația ridicată cuplată cu creșterea economică decentă este destul de favorabilă pentru așa-numitele „active dure”, care includ imobiliare, acoperite integral împotriva creșterii IPC. Și, întrucât activele românești au rămas în urmă față de celelalte similare din Europa Centrală și de Est în ultimul ciclu economic, probabil că am vedea loc pentru modificări în scădere a randamentului în anul următor, în special pentru activele de birouri și industriale.

Având în vedere scăderea bruscă a randamentelor I&L în ECE, consultanții Colliers se așteaptă ca o scădere similară să aibă loc în România mai devreme decât mai târziu. În timp ce acțiunea pozitivă a prețului pentru activele industriale va fi probabil mai generalizată, ne așteptăm la o dinamică mai nuanțată pentru activele de birou – clădirile prime, producătoare de venituri, probabil se vor descurca mai bine decât cele care au nevoie de capital pentru a fi schimbate, ceea ce duce la un decalaj mai mare între cele mai bune. birouri si restul. O altă tendință importantă la care trebuie să fiți atenți în 2022 este numărul tot mai mare de investitori. Cu excepția oricărei crize economice majore (neprevăzute), toate acestea sugerează că putem fi în pragul unui an record, cu evoluții foarte pozitive atât pentru volumul pieței, cât și pentru randamente, astfel încât 2022 s-ar putea dovedi a fi nu doar cel mai bun an. din 2007-2008, dar cel mai bun an din istorie.

„Având în vedere dimensiunea și volumul total al tranzacțiilor semnate, încheiate sau în curs de desfășurare în ultimele 12 luni, este sigur că interesul investitorilor instituționali pentru activele românești a rămas neschimbat și este de așteptat să se concretizeze în continuare în anii următori. . Principala provocare este legată de planurile urbanistice. Industria juridică imobiliară și-a concentrat de mulți ani eforturile de due diligence asupra chestiunilor legate de titlul de proprietate asupra terenului, dar acum a început să dezvolte mai multe capacități în evaluarea problemelor de urbanism. Orice modificare legislativă viitoare va trebui să aducă mai multă claritate și coerență pentru ca cele două lumi – formală și funcțională – să nu fie deconectate și în permanentă luptă”, conchide Francisc Peli, Managing Partner la firma de avocatură PeliPartners.