PRETURILE LOCUINTELOR AU SCAZUT CU 9% IN PRIMUL TRIMESTRU AL ANULUI 2014
In data de 11 aprilie 2014 a fost publicat Raportul: Piata Imobiliara in criza ! cuprinzand rapoartele prezentate in cadrul conferintei anuale de evaluare si prognoza imobiliara, din 10 februarie 2014, desfasurata sub egida Institutului de Relatii Internationale si Cooperare Economica.
Conferinta s-a desfasurat sub titlul sugestiv: Piata Imobiliara in 2014. Noi reduceri de pret si falimentul marilor dezvoltatori imobliari!
Conferinta a reunit principalii factori decidenti in domeniul imobiliarelor: economisti bancari, experti imobiliari, firme de brokeraj imobiliar si fonduri de investitii imobiliare din strainatate.
2013: REDUCERI MEDII CU 35% ALE PRETURILOR PE PIATA IMOBILIARA.
In deschiderea lucrarilor s-a facut o analiza a reducerilor de preturi de pe piata imobiliara din Romania din anul 2013.
Cifrele prezentate au ilustrat tabloul crizei profunde din acest sector: scaderi medii de preturi, de cc.35% in anul trecut.
Aceste reduceri au fost sensibile, dar nu au adus inca in domeniul realitatii piata imobiliara romanesca, au apreciati toti expertii prezenti.
Noi scaderi drastice de preturi fiind prognozate, iar reducerile vor fi de pana la jumatate din actualele preturi, astfel incat piata sa se stabilizeze si investitia imobiliara sa redevina atractiva.
Scaderea de valoare, de la 1.200/1.300 de euro pe metrul patrat construit la 650-450 de euro, nu reprezinta decat un inceput timid al normalizarii pietii proprietatilor imobiliare romanesti.
Noi elemente prezentate celor prezenti, au aratat dimensiunile prabusirii imobiliare: proiecte imobiliare inghetate in valoare de peste 8 miliarde de euro (in ultimii cinci ani), numarul falimentelor in lumea dezvoltatorilor imobiliari a depasit 80%, retragerea de pe piata romaneasca a peste 4 miliarde de euro, ce ar fi trebuit investite in imobiliare, in ultimii cinci ani.
2014: PROGNOZA ARATA O REDUCERE CU 50% A PRETURILOR PROPRIETATILOR.
Evolutia pietei imobiliare in 2014 va fi in continuare una negativa, mult accelerata de reducerea creditarii, scaderea numarului de institutii financiare dispuse sa acopere riscul creditelor imobiliare, continuarea crizei economice, fiscalitatea ridicata, prognozele economice negative.
Se apreciaza ca in 2014 vom vedea scaderi de peste 80% pentru imobiliarele din zona oraselor de provincie si a vilelor de vacanta si cu o scadere de 40%-50% pentru zona proprietatilor din Bucuresti.
Pretul trebuie sa ajunga, la valoarea considerata normala, de referinta de cc.200-250 de euro pe metru patrat construit, in zonele de prim rang din Bucuresti.
Prabusirea, in continuare a preturilor, este alimentata de criza agravata a sistemului bancar, rata ridicata a inflatiei, scaderea economiei romanesti din ultimii ani, scaderea sumelor destinate investitiilor, reducerea drastica a veniturilor reale ale populatiei , scaderea masiva a veniturilor romanilor ce muncesc in afara granitelor, fiscalitatea excesiva, haosul legislativ etc.
La acesti factori se adauga si aparitia pe piata a peste 120.000 de apartamente, vile si case ce au fost deja confiscate de banci, ca urmare a dificultatilor financiare ale proprietarilor, in acest an.
Acestea vor fi aruncate pe piata, in cadrul licitatiilor bancare, cu preturi intre 50% si 25% din pretul original, provocand o adevarata avalansa a preturilor in acest an, dupa luna aprilie/mai 2014.
De altfel, peste 70% din achizitiile imobiliare se vor derula in 2014 in cadrul executarilor silite, ce ofera preturi de 300 pana la 250 de euro pe metru patrat construit in Bucuresti, in zonele premium.
Deja bancile au anuntat noile preturi de incepere a licitatiilor pentru 2014, preturi ce ajung la garsonierele situate in zone centrale la sume intre 15.000 si 20.000 de euro, apartamentele cu 2 camere cu 25.000 de euro si cele de trei camere cu 35.000 de euro, vilele peste 200 de metri patrati cu 35-40.000 de euro, cu conditia sa fie in zone centrale- si cu 20.000 de euro in zone perferice.
Preturile terenurilor in Bucuresti, dupa ce au cunoscut deja o scadere cu 50% in 2013, vor scadea din nou cu inca 50%, la un pret inferior celui de 50 de euro pe metru patrat, in centrul Bucurestiului.
Alte fenomene ce influenteaza scaderile de preturi, ce au fost prezentate in timpul dezbaterilor, sunt: reducerea veniturilor reale ale populatiei in 2013 cu 30% , ceea ce a ajustat drastic numarul celor ce pot accesa credite si pot face investitii imobiliare la sub 20.000 de oameni ( fata de 1 milion de romani ce tranzactionau pe piata imobiliara, inainte de criza).
Sistemul bancar este gripat si sugrumat de proprietati imobiliare nevandabile, indiferent de scaderea preturilor si nu mai poate acorda credite fara o dobanda reala de 20%, ceea ce face costul creditelor imobiliare de nesustinut.
Se poate aprecia ca cine acceseaza un credit imobiliar, in aceasta perioada, are 90% sanse sa intre in faliment si sa isi piarda garantiile imobiliare.
Cine se imprumuta intra in bancruta, a fost gluma amara a bancherilor ce au recunoscut ca se afla intr-un cerc vicios, pana preturile nu ajung la 200 de euro pe metru patrat, creditarea este blocata.
SUPRAOFERTA SUGRUMA PIATA IMOBILIARA SI IN 2014.
Fenomenul din 2013, al unei pieti a locuintelor asediate de supraoferta, va continua si in acest an, din cauza aparitiei pe piata imobiliara, ca urmare a falimentelor individuale si de firma, a peste 50.000 de hectare de terenuri construibile, intra-vilane, ce vor prabusi suplimentar preturile terenurilor.
In plus a aparut pe piata si un fond imobiliar de peste 3.000 de vile, in zone precum Colentina, Bucurestii Noi, Pipera, Baneasa, Damaroaia etc. Locuinte care se vor vinde pe piata cu preturi sub 50.000 de euro si vor impinge si fosta piata de lux a imobiliarelor in prabusire.
Acestea sunt estimari prudente, cuprinzand date de proprietati ce se afla pe listele publice de licitatie, cu preturi deja fixate la 50% din pretul estimat si care vor fi reduce in acest an la 25%, conform legii executarilor silite, anunta Lo Petersen, presedintele unui consortiu bancar activand pe piata romaneasca de peste 12 ani. Pe langa aceste proprietati, acumulate in ultimii ani, altele se vor adauga in 2014, pe fondul scaderii continue a economiei romanesti a subliniat acelasi oficial.
O prezenta cunoscuta, economistul sef, Mihail Racaceanu a subliniat, din nou si din nou, adevarul fundamental ca piata imobiliara nu se poate rupe de climatul nefavorabil al economiei romanesti si europene.
Piata imobiliara e corelata cu scaderea salariului mediu/real pe economie.
Pretul unui metru patrat construit, in zonele centrale, nu poate depasi, de maxim doua ori, valoarea salariului minim pe economie.
Cum in Romania salariul minim este de 150 de euro, rezulta ca nicio casa nu se poate vinde cu un pret de peste 300 de euro pe metru patrat construit. Este o axioma clara a sustenabilitatii financiare, o incalci dai faliment, a explicat Mihail Racaceanu.
Daca nu va exista acest curaj, de a spune adevarul clientilor, falimentul pe piata imobiliara se va face in continuare simtit.
Repunerea in miscare a pietei imobiliare nu se poate face pana cand preturile nu sunt fortate sa coboare rapid la zona de interes de 200-300 de euro, a concluzionat economistul sef.
Ca intotdeauna, s-a discutat despre lipsa de educatie a consumatorului roman si a agentului imobiliar.
Rolul acestuia din urma este capital, el trebuie sa le explice actorilor de pe piata imobiliara un adevar crud, cine nu reduce rapid preturile, nu ramane pe piata ofertelor, este exclus.
PIATA CASELOR SI A VILELOR: NOI PRABUSIRI MASIVE IN 2014.
Companiile imobiliare, activand in zona vanzarilor de case si vile, au prognozat ca si in 2014, cele mai drastice scaderi vor avea loc pe piata caselor si a vilelor.
Principala cauza este criza economica, ce a redus drastic posibilitatile de achizitionare si investitie pe aceasta piata, coroborata cu scaderea chiriilor si reducerea nr. de firme interesate sa inchirieze spatii vaste pentru birouri.
In plus, cheltuielile crescute de mentenanta a acestui tip de proprietati agraveaza situatia parcului imobiliar.
Factor de stres suplimentar, acest tip de proprietati este cel mai vulnerabil la rambursarea creditelor, executate rapid si vandute la preturi de 50.000 de euro, vilele mai pot ajuta bancile sa isi recupereze din pierderi.
Ca atare si in acest an, atacul bancaro-imobilar se va concentra pe acest sector. Zone precum: Mosilor, Pipera, Baneasa, Tunari se mai pot vinde inca cu preturi in jurul a 50.000 de euro, pentru o proprietate medie, restul zonelor, precum sudul si estul capitalei (Damaroaia, Berceni, Timpuri Noi, Colentina), sunt nevandabile, piata fiind inchisa din lipsa de cumparatori.
Executarile silite vor revigora piata vilelor, vandute la preturi sub 50.000 de euro, au subliniat expertii prezenti la discutie, ce considera totodata ca 80% din achizitii vor avea loc pe piata licitatiilor bancare.
DICTONUL ANULUI 2014: AI CUMPARAT, AI PIERDUT.
Din nefericire si in 2014 functioneaza aceeasi regula de la inceputul crizei imobiliare: ai cumparat, ai pierdut!
Din chiar momentul in care ai semnat actele, valoarea proprietatii tale a scazut cu 15% si va continua sa scada, fara sanse de revenire in viitorul apropiat ( 5-10 ani).
Pentru a debloca problema pietei imobiliare, rolul agentiilor imobiliare si al agentilor imobiliari este capital.
Numai din aceasta zona poate veni presiunea pentru dinamizarea pietii: scaderea rapida a preturilor cu 50% si presarea proprietarilor spre a intra pe piata imobiliara reala, si nu cea a fanteziilor, este singura ce poate permite reinceperea vanzarilor si re-aparitia profitului pe piata.
Trebuie sa intelegem doua lectii evidente: pe piata interna numarul redus al cumparatorilor si veniturile instabile si reduce, blocheaza achizitiile majore, iar investitorii straini pleaca, nu vin in tara noastra.
Nimeni nu va investi in Romania, la preturi de 400 sau 500 de euro metru patrat, cand va gasi acelasi oportunitati in Austria, Ungaria, Bulgaria, Turcia sau Grecia la preturi de sub 100 de euro metru patrat, construit.
Intotdeauna un investitor va merge spre profit nu spre pierdere, iar deocamdata cine cumpara o proprietate in Romania, la actualele preturi, pierde masiv si rapid, a fost concluzia unanima a conferintei.
Conferinta s-a desfasurat sub titlul sugestiv: Piata Imobiliara in 2014. Noi reduceri de pret si falimentul marilor dezvoltatori imobliari!
Conferinta a reunit principalii factori decidenti in domeniul imobiliarelor: economisti bancari, experti imobiliari, firme de brokeraj imobiliar si fonduri de investitii imobiliare din strainatate.
2013: REDUCERI MEDII CU 35% ALE PRETURILOR PE PIATA IMOBILIARA.
In deschiderea lucrarilor s-a facut o analiza a reducerilor de preturi de pe piata imobiliara din Romania din anul 2013.
Cifrele prezentate au ilustrat tabloul crizei profunde din acest sector: scaderi medii de preturi, de cc.35% in anul trecut.
Aceste reduceri au fost sensibile, dar nu au adus inca in domeniul realitatii piata imobiliara romanesca, au apreciati toti expertii prezenti.
Noi scaderi drastice de preturi fiind prognozate, iar reducerile vor fi de pana la jumatate din actualele preturi, astfel incat piata sa se stabilizeze si investitia imobiliara sa redevina atractiva.
Scaderea de valoare, de la 1.200/1.300 de euro pe metrul patrat construit la 650-450 de euro, nu reprezinta decat un inceput timid al normalizarii pietii proprietatilor imobiliare romanesti.
Noi elemente prezentate celor prezenti, au aratat dimensiunile prabusirii imobiliare: proiecte imobiliare inghetate in valoare de peste 8 miliarde de euro (in ultimii cinci ani), numarul falimentelor in lumea dezvoltatorilor imobiliari a depasit 80%, retragerea de pe piata romaneasca a peste 4 miliarde de euro, ce ar fi trebuit investite in imobiliare, in ultimii cinci ani.
2014: PROGNOZA ARATA O REDUCERE CU 50% A PRETURILOR PROPRIETATILOR.
Evolutia pietei imobiliare in 2014 va fi in continuare una negativa, mult accelerata de reducerea creditarii, scaderea numarului de institutii financiare dispuse sa acopere riscul creditelor imobiliare, continuarea crizei economice, fiscalitatea ridicata, prognozele economice negative.
Se apreciaza ca in 2014 vom vedea scaderi de peste 80% pentru imobiliarele din zona oraselor de provincie si a vilelor de vacanta si cu o scadere de 40%-50% pentru zona proprietatilor din Bucuresti.
Pretul trebuie sa ajunga, la valoarea considerata normala, de referinta de cc.200-250 de euro pe metru patrat construit, in zonele de prim rang din Bucuresti.
Prabusirea, in continuare a preturilor, este alimentata de criza agravata a sistemului bancar, rata ridicata a inflatiei, scaderea economiei romanesti din ultimii ani, scaderea sumelor destinate investitiilor, reducerea drastica a veniturilor reale ale populatiei , scaderea masiva a veniturilor romanilor ce muncesc in afara granitelor, fiscalitatea excesiva, haosul legislativ etc.
La acesti factori se adauga si aparitia pe piata a peste 120.000 de apartamente, vile si case ce au fost deja confiscate de banci, ca urmare a dificultatilor financiare ale proprietarilor, in acest an.
Acestea vor fi aruncate pe piata, in cadrul licitatiilor bancare, cu preturi intre 50% si 25% din pretul original, provocand o adevarata avalansa a preturilor in acest an, dupa luna aprilie/mai 2014.
De altfel, peste 70% din achizitiile imobiliare se vor derula in 2014 in cadrul executarilor silite, ce ofera preturi de 300 pana la 250 de euro pe metru patrat construit in Bucuresti, in zonele premium.
Deja bancile au anuntat noile preturi de incepere a licitatiilor pentru 2014, preturi ce ajung la garsonierele situate in zone centrale la sume intre 15.000 si 20.000 de euro, apartamentele cu 2 camere cu 25.000 de euro si cele de trei camere cu 35.000 de euro, vilele peste 200 de metri patrati cu 35-40.000 de euro, cu conditia sa fie in zone centrale- si cu 20.000 de euro in zone perferice.
Preturile terenurilor in Bucuresti, dupa ce au cunoscut deja o scadere cu 50% in 2013, vor scadea din nou cu inca 50%, la un pret inferior celui de 50 de euro pe metru patrat, in centrul Bucurestiului.
Alte fenomene ce influenteaza scaderile de preturi, ce au fost prezentate in timpul dezbaterilor, sunt: reducerea veniturilor reale ale populatiei in 2013 cu 30% , ceea ce a ajustat drastic numarul celor ce pot accesa credite si pot face investitii imobiliare la sub 20.000 de oameni ( fata de 1 milion de romani ce tranzactionau pe piata imobiliara, inainte de criza).
Sistemul bancar este gripat si sugrumat de proprietati imobiliare nevandabile, indiferent de scaderea preturilor si nu mai poate acorda credite fara o dobanda reala de 20%, ceea ce face costul creditelor imobiliare de nesustinut.
Se poate aprecia ca cine acceseaza un credit imobiliar, in aceasta perioada, are 90% sanse sa intre in faliment si sa isi piarda garantiile imobiliare.
Cine se imprumuta intra in bancruta, a fost gluma amara a bancherilor ce au recunoscut ca se afla intr-un cerc vicios, pana preturile nu ajung la 200 de euro pe metru patrat, creditarea este blocata.
SUPRAOFERTA SUGRUMA PIATA IMOBILIARA SI IN 2014.
Fenomenul din 2013, al unei pieti a locuintelor asediate de supraoferta, va continua si in acest an, din cauza aparitiei pe piata imobiliara, ca urmare a falimentelor individuale si de firma, a peste 50.000 de hectare de terenuri construibile, intra-vilane, ce vor prabusi suplimentar preturile terenurilor.
In plus a aparut pe piata si un fond imobiliar de peste 3.000 de vile, in zone precum Colentina, Bucurestii Noi, Pipera, Baneasa, Damaroaia etc. Locuinte care se vor vinde pe piata cu preturi sub 50.000 de euro si vor impinge si fosta piata de lux a imobiliarelor in prabusire.
Acestea sunt estimari prudente, cuprinzand date de proprietati ce se afla pe listele publice de licitatie, cu preturi deja fixate la 50% din pretul estimat si care vor fi reduce in acest an la 25%, conform legii executarilor silite, anunta Lo Petersen, presedintele unui consortiu bancar activand pe piata romaneasca de peste 12 ani. Pe langa aceste proprietati, acumulate in ultimii ani, altele se vor adauga in 2014, pe fondul scaderii continue a economiei romanesti a subliniat acelasi oficial.
O prezenta cunoscuta, economistul sef, Mihail Racaceanu a subliniat, din nou si din nou, adevarul fundamental ca piata imobiliara nu se poate rupe de climatul nefavorabil al economiei romanesti si europene.
Piata imobiliara e corelata cu scaderea salariului mediu/real pe economie.
Pretul unui metru patrat construit, in zonele centrale, nu poate depasi, de maxim doua ori, valoarea salariului minim pe economie.
Cum in Romania salariul minim este de 150 de euro, rezulta ca nicio casa nu se poate vinde cu un pret de peste 300 de euro pe metru patrat construit. Este o axioma clara a sustenabilitatii financiare, o incalci dai faliment, a explicat Mihail Racaceanu.
Daca nu va exista acest curaj, de a spune adevarul clientilor, falimentul pe piata imobiliara se va face in continuare simtit.
Repunerea in miscare a pietei imobiliare nu se poate face pana cand preturile nu sunt fortate sa coboare rapid la zona de interes de 200-300 de euro, a concluzionat economistul sef.
Ca intotdeauna, s-a discutat despre lipsa de educatie a consumatorului roman si a agentului imobiliar.
Rolul acestuia din urma este capital, el trebuie sa le explice actorilor de pe piata imobiliara un adevar crud, cine nu reduce rapid preturile, nu ramane pe piata ofertelor, este exclus.
PIATA CASELOR SI A VILELOR: NOI PRABUSIRI MASIVE IN 2014.
Companiile imobiliare, activand in zona vanzarilor de case si vile, au prognozat ca si in 2014, cele mai drastice scaderi vor avea loc pe piata caselor si a vilelor.
Principala cauza este criza economica, ce a redus drastic posibilitatile de achizitionare si investitie pe aceasta piata, coroborata cu scaderea chiriilor si reducerea nr. de firme interesate sa inchirieze spatii vaste pentru birouri.
In plus, cheltuielile crescute de mentenanta a acestui tip de proprietati agraveaza situatia parcului imobiliar.
Factor de stres suplimentar, acest tip de proprietati este cel mai vulnerabil la rambursarea creditelor, executate rapid si vandute la preturi de 50.000 de euro, vilele mai pot ajuta bancile sa isi recupereze din pierderi.
Ca atare si in acest an, atacul bancaro-imobilar se va concentra pe acest sector. Zone precum: Mosilor, Pipera, Baneasa, Tunari se mai pot vinde inca cu preturi in jurul a 50.000 de euro, pentru o proprietate medie, restul zonelor, precum sudul si estul capitalei (Damaroaia, Berceni, Timpuri Noi, Colentina), sunt nevandabile, piata fiind inchisa din lipsa de cumparatori.
Executarile silite vor revigora piata vilelor, vandute la preturi sub 50.000 de euro, au subliniat expertii prezenti la discutie, ce considera totodata ca 80% din achizitii vor avea loc pe piata licitatiilor bancare.
DICTONUL ANULUI 2014: AI CUMPARAT, AI PIERDUT.
Din nefericire si in 2014 functioneaza aceeasi regula de la inceputul crizei imobiliare: ai cumparat, ai pierdut!
Din chiar momentul in care ai semnat actele, valoarea proprietatii tale a scazut cu 15% si va continua sa scada, fara sanse de revenire in viitorul apropiat ( 5-10 ani).
Pentru a debloca problema pietei imobiliare, rolul agentiilor imobiliare si al agentilor imobiliari este capital.
Numai din aceasta zona poate veni presiunea pentru dinamizarea pietii: scaderea rapida a preturilor cu 50% si presarea proprietarilor spre a intra pe piata imobiliara reala, si nu cea a fanteziilor, este singura ce poate permite reinceperea vanzarilor si re-aparitia profitului pe piata.
Trebuie sa intelegem doua lectii evidente: pe piata interna numarul redus al cumparatorilor si veniturile instabile si reduce, blocheaza achizitiile majore, iar investitorii straini pleaca, nu vin in tara noastra.
Nimeni nu va investi in Romania, la preturi de 400 sau 500 de euro metru patrat, cand va gasi acelasi oportunitati in Austria, Ungaria, Bulgaria, Turcia sau Grecia la preturi de sub 100 de euro metru patrat, construit.
Intotdeauna un investitor va merge spre profit nu spre pierdere, iar deocamdata cine cumpara o proprietate in Romania, la actualele preturi, pierde masiv si rapid, a fost concluzia unanima a conferintei.
Vezi toate articolele autorului: Institutul de Relatii Internationale si Cooperare Economica
